由“绿色建筑”引发的运营与维护之探讨
本文是基于喜科于6月在上海和武汉参加的两场“绿色建筑”研讨会上所发表的演讲内容撰写而成。同时，文章还引用了法国特瑞欧有限公司的一些案例及图片。
对于大多数人而言，“可持续发展”的定义一般是指以获得绿色认证为标准，主要涉及设计、材料、设备系统、施工等流程。即使对运营成本及寿命周期造成很大的影响，但建筑的后期运营及维护工作却时常被忽略。
“绿色建筑”已成为未来发展的趋势
为了提升建筑的形象（提高租赁及转售的价值）和降低未来的能源消耗（节能），衡量国内项目业主成功与否的关键在于为建筑在设计及施工阶段获得绿色认证。目前，全国范围内已获得美国建筑环保认证（LEED）的建筑有77栋；获得绿色建筑设计标识（GBDL）的有52栋。与此同时，还有数百家楼宇建筑正等待认证审核中。美国建筑环保认证（LEED）及其他国际认证比较受国际业主和高端物业的欢迎；而国内政府项目则更注重成本和要求相对较低的地方建筑认证。从宏观角度看，第十二个五年计划的出台也推动了整个建筑市场未来的快速发展。
“绿色建筑”的核心不仅仅只是工程计算，更重要的是对设计的“整合”，其中包含：
• 明确长远目标及生命周期成本
• 预测会导致项目失败的技术因素
• 遵循理性的决策流程
• 评估及监测后期的运营状况
• 预测会导致项目失败的技术因素
• 遵循理性的决策流程
• 评估及监测后期的运营状况
由此可见，绿色认证也能完善现有建筑的运营评级体系。
科技的影响
相对其他国家，高科技的吸引力在中国尤为凸显。买家一般都倾向于选择技术含量较高的解决方案，认为只要拥有正确的设备就能解决所有的问题。对于硬件而言，这个理论的确不假。但就服务来说，现实情况恰恰与之相反。通常来说，有形的设备比较容易销售并且还能获得不错的利润；而单纯的服务不但难以被市场接受，较高的价格也能以被客户所理解（客户会反驳：你们一天所需的花费相当于我工程师一个月的工资，为什么要雇用你们？）。在此基础上，喜科便开创了以专家服务和高科技工具相结合的商业模式。
在绿色建筑领域，人们盲目追求高价高科技设备不但没有在节能方面取得多大进展，却反而成就了诸多硬件厂商的成功。随着现代化的不断推进，我们能从日常工作、“责任事故”中获得许多经验教训，对此加以分析便能形成促使我们改进的良性循环，而这也就是喜科多年来始终致力于推广的具有“中国特色”的维护改进。
客户案例
经验证明，实际工作往往不同于与最初的设计预测。接下来，就让我们来看几个真实的案例。
对一改造住宅进行设施评估后发现，其暖通系统不但尺寸存在严重问题（非常常见），而且年久失修、肮脏不堪。热泵糟糕的运行情况对空调性能造成了很大的影响，从而导致了整体系统运行效率低下，住户的体感舒适度不佳（理想室温为：夏季29度、冬季15度），电费支出过高。
能源管理系统已俨然成为绿色建筑的标志性特征。针对某商用建筑进行评估后得知，虽已安装了能源管理系统并成功上线使用，但由于缺乏相应的技能和楼宇运营经验，该系统实则并未被管理团队用来开展纠正性维护工作。由此可见，现代化的建筑还是需要现代化的管理团队来进行管理。
话分两头。某大型物业运营商及顾问团队由于轻信了高科技技术所能带来的巨大收益，不惜血本为其所有站点都配备了一套十分先进的中央楼宇管理系统（BMS）。数年之后，针对该项目的审计结果却令人大跌眼镜：除最基本的且无法正常运作的楼宇自动化模块外，BMS系统实则并未全部交付上线，而且也根本无法生成任何能源消耗报表。
几年前，为了表达跨国企业对环境的关注，我们受雇为某顶级研发中心（由国际知名建筑大师设计）进行了维护审计。一张拍摄于开幕当天的照片，无情地揭示了该项目在两年运行之后设施严重老化、以及HVAC低效等问题。除了设计师当初没有预见的施工因素之外，该建筑设施的整体维护计划也必须重新设计。
那获得美国建筑环保认证（LEED）就意味着实现了节能目标了吗？一份针对100栋拥有美国建筑环保认证（LEED）的商务大楼所做的调研显示：就能源消耗而言，他们花费的确要比同类型建筑的平均水平低18至39个百分点，但有30%的LEED建筑在能源这块的费用要远高于同类其他楼宇！请注意，我们正在谈论的是已获得美国建筑环保认证（LEED）的，专为节能环保设计建造的建筑设施。但令人震惊的是其中的三分之一居然无法达成这一设计初衷。因此，这也就证明了通过执行正确的运营和维护方法，为了达到在单一楼宇层面的改进目标我们需要做得工作还有很多。
上文描述的内容并非只在国内发生，同类能体现建筑设计及运营差异的案例在其他国家也有发现。只是在管理水平仍处于起步阶段的情况下，这种差距在国内尤为明显。
另一方面
尚不成熟的市场也赋予了我们改进的沃土：看似简单的运营及维护工作能对节能及可持续发展带来巨大的影响（不仅可以降低运营成本，还能延长设备及楼宇的生命寿命期，减少相应的资本支出）。这是具有“中国特色”维护改进的另一面。
对于各类建筑而言，传统的维护改进项目通常是通过节能来产生投资回报的。某汽配供应商所开展的渐进式的预防性维护使得工厂的电费逐渐减少，并在一年内就获得了投资回报。在这个案例中，没有投资豪华的硬件设备，没有任何绿色认证，有的只是规范的操作流程和最佳的工作实践。
我们的某一客户是其所在工业园区排名前10的能源消耗大户。迫于降低能耗的压力，他们决定安装测量仪表来进行至少6个月以上的能耗追踪记录，并针对这些数据进行分析后制定出一套行动方案。同时，工厂还开展了一次技术评估并使用国际参照标准来进行横向比较。这一系列改进计划简单科学、突出重点、目标明确、花费低廉。根据实际情况，他们执行了诸如：改变了设备自动化规则；重新审查了设计原型；更改了设备连接；将节能与绩效挂钩等举措，从而节省了近20%的能耗。除此之外，最主要是还解决了装置安装5年之前的残存问题。
保持设计性能的可持续性
如何保持设计性能的持续性从而来延长楼宇的寿命期？如上所述，第一步显然是要理解运营与维护将对建筑产生的巨大影响。
而对业主有着神奇吸引力且适用于设计和建设阶段的技术工具和绿色认证也同样能提升建筑的运营水平。
神奇的标识
一旦所谓的“绿色建筑”运营不当变成了“棕色”，那除了设计和建设标识外，还应对建筑后期管理设定相应的运营和维护标识。美国建筑环保认证（LEED）对其现有建筑物有着自己运营及维护的评级系统。同样，中国绿色建筑标识（GBL）也有自己的运营评定标准。一般来说，评定标准包括了建筑管理的各个方面：清洁及维护（化学品的使用）、回收计划、外观保养计划、评估监测和系统升级。因此，企业寻求运营及维护的绿色认证实则有助于激励自身的团队并明确管理目标，从长远的角度看，也能在提升今后建筑的形象。
神奇的技术工具
运用高科技作为运营及维护改进的驱动工具已成为喜科业务的核心。但不幸的是，凭借我们多年参与案例和评估的经验表明：技术项目只是达成管理目标的工具，一切以IT为导向的项目注定会以失败而告终。此外，人们总以为高科技的使用就能使设备摆脱人的影响自动地良好运转，但现实情况却恰恰与此相反，科技仅仅只是辅助维护人员提高维护能力的工具而已。事实证明，以高科技为驱动的解决方案在国内的接受程度非常高（采购决策），喜科最新的移动解决方案就是一个绝佳案例。除辅助日常工作之外，它的使用不仅能确保技术人员真正抵达现场开展预防性维护，还为现场工作与最终决策之间构建起了一条信息互动的桥梁。
欲了解更多有关移动技术的实际应用，请阅读本期客户案例：利用喜科云计算移动解决方案提升维护工程服务质量或“利用摩托罗拉手持移动终端优化技术人员的现场维护工作”。同时，为了扩充相关话题，有兴趣的读者也可参考“喜科联手法国彩虹为物业业主提供智能化的楼宇监控和管理系统”一文。
物业管理服务：隧道尽头的一抹亮光
除了能降低直接成本和精简员工数量外，业主们通常会采用的外包物业服务的做法其实根本不能解决任何问题，较高的风险和诸多的不确定性依旧是业主需要面对的问题。其实，物业服务供应商与业主本质上面临的是完全相同的问题，即技能、实施方法和预防性维护理念的缺乏。迫于激烈的市场竞争，这类外包商的利润空间非常有限，因此导致他们无法投入更多的资金来改进现在的工作，从而导致了服务质量低下的恶性循环。但市场上节能服务公司的出现彻底改变了这一局面，由于利润状况好于前者，因此这类公司也更愿意来承担物业运营的风险。
希望实现改进的需求主要来源于国内大型的地产开发商以及他们隶属的物业管理部门。这类公司资金丰沛、拥有长远的发展目标、人才济济，因此他们有能力也愿意利用对绿色认证和技术工具在改进项目上进行投资。在经历了错误和失败后，越来越多的行业巨头正朝着这个正确的方向前进。而作为知名的资产拥有者，中国政府希望通过十二五计划实现国家的可持续发展。比起其他国家，中国未来的绿色项目将越来越多。
这一趋势将永远改变整个物业市场的发展结构，在某种程度上，没有任何国际投资商能够做到。我们已经目睹了本土开发商勇于创新向前的创举（详细请见客户案例：长城物业的3G时代），喜科有“中国特色”的维护理念再次在物业管理市场上创造了历史。
