bluebee^®云计算平台：BIM 与物业管理系统的集成

  什么是BIM？

  建筑信息模型（BIM）是指用数字模型的形式来反映设施设备的物理特性和功能特征，并作为决策制定的辅助信息作用于从项目初期设计施工到中期运营维护以至后期淘汰的全生命周期管理。

  在中国这种特殊的大环境下，大量的新建地项目以及对新鲜事物较高的接受力极大程度提升了BIM的发展速度。就目前而言，BIM的应用多数停留于最初的建筑结构设计阶段，目的是力求使用真实的3D视觉效果向业主展示项目建成后的形态。

  学术研究：物业管理中的BIM

  2012年年底，喜科与上海大学中欧工程技术学院共同发起一项针对BIM与物业管理的市场调查。作为“上海大学智能城市实验室”研究课题的一部分，中欧学院对于利用智能工具辅助城市可持续发展这一复杂研究项目已具备了丰富的专业经验。而喜科与上海大学也始终保持了良好的合作关系，双方所合作的项目包括2010年上海世博会、上海化工园区以及从2009发起至今的“中国维护调查”。

  基于对业内资深人士（房地产管理企业、设计院、建筑/软件供应商）和学者调研后的结果表明，虽然人人都希望将BIM扩展运用到建筑后期的运维中，但却苦于没有成功的先例。就这一点，物业管理专家给出以下原因：

• 不论是从技术角度（如果要将BIM扩展运用到建筑后期的运维中需要相当复杂的额外定制开发，且费用非常高昂），还是应用角度（BIM所涉及的建筑结构数据量过于庞大，但能用于运维的设施设备信息却不足。而这些数据一般是国内建筑公司和分包商无法提供的），“BIM都太过复杂”。

• 缺乏具备综合技能的人才。多数从业人员经验不足，知识的传道授业困难，外加较高的人员流动率形成了国内物业管理行业（包括建筑和运维在内）面临的巨大问题。

• 缺少适当的技术工具：如需要将专注于建筑设计施工的BIM解决方案运用到后期运营中，现行的办法：一、额外进行定制开发，二、将数据通过导出导入的方式转移到传统CMMS、CAFM软件中。

• 此外，试想一物业经理如需要寻找某一台压缩机信息。与其使用BIM在建筑三维模型中进行不停缩放查找，不如直接通过键盘输入设备标签号码来得更为方便。因此，由软件供应商所提倡的，利用3D视图对设施设备进行导航并进一步读取数据信息这一愿望固然非常美好，但却不切实际。

  凭借专业的工业维护咨询与系统供应商双重身份，喜科对BIM与物业管理的集成运用有着特色的见解，有助于解决上述调研中所提出的难题。

  本文将阐述喜科所推行的BIM与物业管理系统（即喜科bluebee^®云计算平台）的集成化解决方案并解释其方案收益。

  BIM-FM集成解决方案

  首先，让我们来简单地回顾一下BIM和bluebee^®云计算平台各自的功能特性：

  BIM包含：

• 利用2D/3D效果图形化展示设施设备的不同结构层面
• 呈现竣工后的数据模型（包括可维护设备）

  bluebee^®云计算平台：

• 作为物业管理团队日常工作运营的辅助工具
• 记录基于设施设备所发生的事件、采取的行动及相应的调整，从而建起完整的历史数据库
• 可实现与第三方系统如BMS的集成

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  结合项目经验（为国内大型房地产开发商和龙头型物业管理服务供应商提供物业管理解决方案）和上海大学合作所得出的调研结果，喜科所提出的BIM-FM集成解决方案致力于：

  为什么要集成？

  通过为BIM增值的理念来强化其在物业管理中的价值，喜科提出的集成方案的目标在于：

• 集成方案可为最终的物业管理者简化系统中对物业管理对象数据的导航（非一般IT开发公司可以实现）

• 适应国内人员流动性大、缺乏技能的用工环境，辅助提高员工的工作效率（工作准备、工作许可、路线优化）

• 众所周知，在国内要获取竣工图比登天还难。将BIM延伸扩展使用到建筑运维阶段不但可保留施工阶段的数据信息，更可利用其记录试运行（早期故障和解决方案）和运维阶段（故障、改造、历史技术数据）所发生的问题。

  也就是说，用户可通过FM系统来延伸BIM在建筑运维阶段的使用价值。

  为BIM增值

  bluebee^®与BIM的集成可为建筑生命周期的关键期增加价值，这是传统的BIM应用所无法做到的。

  在设计和施工阶段，重视设施设备的可维护性和易操作性对建筑未来的生命周期至关重要。如在设计阶段就要考虑到如天窗是否够大；清洁是否需要特殊工具；操作时是否需要脚手架；是否应该安装辅助设备；是否涉及清洁工与公众的安全等问题。而用户可在bluebee^®云计算平台上通过图纸追踪上述问题所采取的措施。

  此外，在该阶段，总包、项目分包商和设备供应商会将所有与维护相关的文档收集归类，其中包括设备标签、型号、技术规格、操作及维护手册、推荐的预防性维护计划、备件清单等。凭借bluebee^®云计算平台所拥有的强大文档处理功能可为技术文档的准备提供检查清单和统一的标准模板（除非额外定制，BIM系统一般不包含这类文档模板）和简便的数据上传工具，物业经理需评估工作进展、校对所提供文档的准确性，并在必要情况下采取相应措施。

  试运行和启动阶段对于设备的生命周期非常重要。这个阶段所发现的问题、原因（设计、施工、安装）、采取的应急措施（改造）及必要的后续跟进（应急修理后应实施永久性解决方案）应系统化地进行记录。早期的建筑历史数据有助于日后运维（保险索赔、未来故障诊断）的各个方面。

  业主可在这个阶段开始开展对软硬件供应商的甄选工作。招标所需的标书起草工作需要详细的系统和设备信息、列表、装饰材料、所需达到的服务标准等资料。但由于多数业主缺乏实际经验，在评标工作中的诸多妥协和“这样也可以吧”的态度往往导致了日后金钱和人力的巨大浪费。bluebee^®云计算平台允许用户按种类或设备（如某栋楼宇的暖通空调，整体建筑的消防系统等）以Excel表格或PDF的形式导出所需数据，不但提高了招投标工作的效率，也降低了双方的风险。

  建设施工完毕，项目将进入正式的运营维护阶段。BIM的使用也应向建筑本身一样翻开其应用价值的新一页！为提升HSE等关键工作的筹备效率，BIM与FM的集成一体化方案可提供所需的一系列重要数据，如强弱电部署、位置、接入点。用户只需轻松点击鼠标在bluebee^®云计算平台上便可利用BIM的3D视图直接读取与特定设施设备相关的不同电气层以及相关电线、变电箱等信息，同时自动生成工作许可工单所需的断电点和挂牌点等数据。换个角度来说，在工作执行前，系统可作为工作指导手册来辅助技术工人的实际操作。

  在超大型物业中，与现场巡检和抄表相关的工作计划和路线制定始终是一项令人头疼的事。基于地理信息系统（GIS）和三维BIM模型，bluebee^®云计算平台可为用户提供最优路径制定引擎功能。根据现有的巡检路线，系统可根据实际情况（如工作频率变化需对应技术工人或外包商的工作计划的重新调整）自动优化计划安排，并利用3D效果进行展示。装备了bluebee^®移动app的现场技术人员通过手机在对张贴在巡检点上的条码进行扫描后便可录入其所读取的仪表数据。

  如何实现？

  实现BIM与bluebee^®物业管理系统的集成需要基于以下技术架构：

• 作为主系统，bluebee^®云计算平台提供集成方案的用户登陆界面、集成工具以及与物业管理工作相关的基本功能
• 嵌入式的GIS（多种选择）用于辅助地理定位和优化工作线路
• CAD/BIM网页视图（通过url从外部系统中调取特定对象的三维视图。只需少许费用，像Autodesk这类的BIM主流供应商均能实现这一功能）
• 深入集成其他子系统（如BMS、视频监控系统等）

  结论：赋予BIM新生

  通过与物业管理解决方案的集成给予了BIM向物业管理延伸发展的契机，也让物业管理的基层工作者和运营团队有了一次与BIM亲密接触的机会，让传统意义上只运用于设计阶段的BIM重获新生。

标签： CMMS、施工建设、系统集成、物业管理、GIS、BIM、bluebee云计算平台、bluebee