如何在国内建筑维护领域落实“EN15331建筑物维护服务的设计、管理和控制标准”
作为在国内专业维护领域推广应用国际标准的系列文章之一，本文将延续之前《利用bluebee®实现PAS 55/ISO 55000的应用落地》和《国际维护标准在中国的应用实例》的话题，介绍EN15331“建筑物维护服务的设计、管理和控制标准”在建筑行业的应用。
挑战：为何要在项目施工建设阶段开展维护准备工作
在国内建筑领域，项目竣工后到移交给业主这个过程往往会出现很多问题，“文档缺失”首当其冲。业主会发现，一方面，土建和设备安装虽然已经完毕，但自己却迟迟无法获得竣工图纸；另一方面，设备资料又不完整，缺少后期运维阶段必要的设备维护保养手册，从而导致了后期物业管理团队无暇顾及预防性维护工作，必须像消防员一样为故障疲于奔命。由此，过高的运营成本，不堪一击的风险控制，不但缩短了建筑的生命周期，也阻挠了业主的投资发展速度。
与此同时，大量热钱仍不断地涌入房地产市场，楼是越造越高，面积是越来越大，庞大的资产密集度随之给运维带来的挑战也愈发难以想象。仅凭利用IT系统（如BMS）达成自动化管理目标的想法也像美丽的泡沫一样显得不堪一击，曾风靡一时的潮流概念如3D模型也在实际应用中有点不接地气。
为弥补项目移交过程中的空白，始终专注于开展维护改进项目的喜科提出，利用“EN15331建筑物维护服务的设计、管理和控制标准”作为方法论，配合使用bluebee®系列管理工具来为业主开展项目前期的工程数据采集咨询服务。
提问：如何让书面标准与实际工作相结合
EN15331的目的是在建筑的使用寿命周期内保持其价值和设计功能。而为了达成这一目标，标准定义了具体的维护工作的准备和操作要求。
如果用图形表示，EN15331可以归纳为以下结构：
从“策略咨询”到最终的“数据反馈”，喜科会辅助业主参与到每一项工作中。不同于其他咨询顾问，我们拒绝一味地复制国外的项目经验，而是根据中国国情帮助业主定义符合自身情况的建筑维护策略和方针。
喜科会帮助业主建立起自己的维护工程数据库（可与BIM模型集成），从运维角度（而非施工角度）构建设备信息、备件列表、预防性维护手册、点巡检手册、供应商等数据信息。
与传统的靠关系、拼价格、拍脑袋的决策方式不同，根据建筑的运维成本，喜科将会为业主制定初步的维护计划，并以此为基准科学地甄选合适的、性价比较高的物业服务供应商。
作为功能强大的辅助管理和人员培训工具，bluebee®云计算平台可为业主提供一系列即时可用的工作模板和现成的分析报表，通过使用系统本身保证用户按部就班地在日常工作中遵循EN15331标准，切实有效地将深奥的书面理论转化为实际行动。
一旦项目进入运营阶段，通过实施bluebee®设施设备管理整体解决方案，喜科亦能为业主从日常的维护计划到后期反馈提供长期的跟踪和辅助服务。亦或者将前期准备归纳完毕的设备、文档数据库从bluebee®导出到任意的、由业主选定的管理系统中。
